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90/70强调落实后市潜力待挖掘 "小户"房价攀高旺销
2007年2月1日 12:53
来源:新闻晚报 作者:戈允佳 选稿:陈誓骠

  今年伊始,建设部又加紧宣布,“90平方米以下,70%总量”政策严格落实。

  同时,国家对大户型房源的保有税征收也在拟订之中。

  种种迹象表明,国家倡导的是小户型消费,而此类房源将成为今后一段时间内上海楼市的主流产品。
  
  “小户型”风光独好
  
  “宏观调控后,我们所代理的十几个项目在销售中多少都受到了影响,包括市中心的项目都有波及。但同时,总价低的小户型产品作为一种新的投资方式,交易量反而比较稳定。”普润地产的周华燕分析道。

  虽然有一定数量的开发商对“90/70”的政策心存想法,但不少开发商还是在此过程中享受到了甜头。早在去年七、八月淡季之时,就有一部分楼盘悄悄调整了自己的房型配置,位于宝山区的康桥水都在去年7月中旬推出了56至76平方米的小户型之后,1个月内就迅速消化了两幢小高层和一幢多层。同一时段,闸北的慧芝湖花园,89平方米的小户型推出后,一抢而空。

  在远郊的九亭地区,青年城和青年才郡同样热销,其中,上周开盘的青年才郡更是一天销售100余套小户型房源。
  
  楼市细分的结果
  
  过去,过渡型置业观念比较普及。一些年轻人收入稳定,渴望独立生活,但经济能力尚不能置业一步到位,而买小户型房正好是一个过渡。一些新婚夫妇在相对闹市、出行便捷的成熟居住区买一套小户型商品房,待经济实力达到一定程度后,再根据具体情况升级更新。

  目前,上海的住宅市场正在逐渐走向成熟,市场细分越来越细,小户型楼盘只是其中的一个细分市场。

    具体体现在以下几个方面:

    产品布局合理紧凑

  如今的上海小户型产品布局和设计都较为合理,在居住及其他功能等方面,日益趋向以满足消费者的需求为目标,其多数定位为功能齐全的紧凑户型。

    低总价吸引消费者

  小户型住宅的客户针对的是支付能力较低的年轻置业者和低投入投资客,这主要是由于其面积较小,虽然单价并不低,可是总价相对较低,与此同时具有投资风险较低的特点,这就成了吸引他们的主要因素。从市场上出现的小户型物业看,基本上其价格在总价上和高档大户型住宅相比还是存在一定的差距的。

    租赁投资渐成时尚

  上海商务人流日益密集,尤其是一些市中心地段的小户型房源租赁市场稳定攀高,于是,有许多人愿意将手中闲置的资金投向这些物业。虽然近两年来整个楼市受到一定的调控,但是租赁回报却没有受到多大影响,因此,小户型房源的租赁投资仍然是一项较为稳定的不动产投资。
  
  后市仍有隐忧
  
  “单价高”几乎成为了当前众多热销小户型房源的共通之处。以松江九亭的“上海青年城”为例,单价达到了9000元/平方米。而处于九亭镇中心地区的三盛颐景园销售均价仅为5500元/平方米左右。

  开发商无奈地表示,“如果将一套150平方米的房子重新规划为两套房子,分别为90平方米和60平方米,成本就要提高10%。”

  而该说法很快遭到了资深业内人士的批驳,“一套180平方米的房子,更改设计为两套90平方米的房子,每平方米的建安成本仅增加50元。同时,如果一套180平方米的房子,只能定价为7000元/平方米。两套总价126万元。但是如果变成两套,定价成8000元/平方米。两套相加则可售出144万元。”

  一些分析人士对此也表示认同,“成本高并不足以作为小户型售价高的理由。目前上海小户型的销售旺盛主要还是因为产品市场的暂时稀缺。不久的将来,随着90平方米以下小户型房源的日益普及,小户型的价格可能会一路走低,相反,大户型的价格反而会趋于平稳。”

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