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| 后续房源吃紧房东落定放慢 二手房中介"腹背受敌"
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| 2007年7月12日 13:16
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来源:新闻晚报 作者:王颖颖 选稿:陈誓骠
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房源是中介公司的“血液”，当市场出现热销后，中介就预测到下一步房源的紧缺。由于近期的二手房客户群以改善型购房为主，需求主要为三房，总价在100万或200万左右房源成交较多，因此性价比高，物业条件好的二房和三房房源格外紧张。从沪上各大中介公司的门店情况看，目前的三大热点区域，浦东、普陀、闵行都出现了后续房源吃紧的问题。
同时，自四月份以来，购买二手房的买家增多，很多房东出现了惜售心理，转售为租或者抬高价钱，放慢落定的速度。近来三个月内调整价格的房源占总有效房源的67.87%，基本上都是上调了房价。
后续房源吃紧、房东落定速度放慢，使得申城的二手房中介“腹背受敌”。
不活跃状态房源比例增加
业内人士认为，目前中介公司门店出现了一定程度库存房源的减少是一个非常正常的现象。这
主要有两方面的原因造成。第一个原因是二手房交易税费的存在，使得一批未满五年的次新房仍“静待闺中”。
其次，大量房源处在不活跃状态。中介公司房源总量是一个非常巨大的数字，但是由于各种问题，导致相当一部分房源并不能马上成交，比如二手房价格始终坚挺，使部分房东的预期增加，将挂牌价格定位偏高，市场接受度降低。或者由于前期市场成交量较大，大量优质房源被消化，可出售房源的性价比降低，甚至存在明显的缺陷，这些因素都造成了房源紧张。
行情转好使房主频繁加价
二手房市场的持续走热，房东也出现了反价现象，调整价格的频率和幅度也明显加大。
小何最近在普陀区买了一套两居室的老公房，新装修，而且还赠送空调、电视、冰箱、洗衣机等全新电器设备。到了交房的日子，小何发现原来房间里配备的家电都没了。面对气愤的小何，房东却说：“像我这种地段的房子已经很难找到了，现在房价涨了，我原先配备的电器、家具自然就不能送给你了”。
某中介公司业务员小李带着一位想买套一室户的客户去看房，客户虽然觉得没有独立的煤卫不是很方便，但倘若价格能降至20万，依然愿意马上付定金。小李觉得自己跟房东很聊得来，应该能将价格谈下来，于是就收了客户五千块定金。可房东不仅没有答应他20万的售价，还要涨价到22万。小李生意没做成，反而由于侵害了客户方的利益，受到上级主管的惩罚。
从上述两个案例中我们看到，在房源紧张的市场格局下，买家、中介、房东三方的不同特点。由于二手房市场供不应求，客户不惜支付定金以求获得房源；中介希望能够尽快促成房源交易；而房东的心理预期增加，立刻体现到了房价上，不是增加出售总价，就是降低住房配套变相加价。
拓展内部房源锁定售房条件
针对库存房源的减少以及房东落定速度减慢等现象，各大中介公司从内部和外部两个方面采取了积极有效的措施。
以汉宇地产为例，首先从外部房源的拓展着手，6月初在全市范围内推出了“独家委托，有偿保障”活动。期间中介公司将保存房源的产证，房主不得加价。而经纪公司会将一部分保证金交付给房主，承诺在独家委托期内完成二手房的销售。
其次是内部积极跟进。每家中介公司都拥有大量的房源，但相当一部分由于各方面的原因成为无效房源。如何凭借高效房源管理系统和严格的信息检查反馈制度，对内部房源进行再开发，使一部分“死房源”转变为可以成交的房源，成为各大中介公司拓展自身房源的有效途径。
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