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下半年上海楼市将量价齐升楼市唱响"四季歌"

2007年8月23日 13:32

来源:新闻晚报作者:谭百强选稿:陈誓骠

　　从近期的成交放量的情况来看，上海房产市场明显出现了“触底反弹”的趋势，无论是一手市场还是二手市场，商品房成交面积及成交套数大幅增加，基本呈现出供不应求的市场热销行情，目前中外环线间的供求比在1：4-1：5之间，综观下半年的上海楼市，成交量和成交价格必然会出现齐升态势，预计涨幅会超过10%以上。
　　
　　25%+25%+50%：三大因素支撑楼市回暖
　　
　　进入5月份以来，沪上楼市渐渐回暖，出现了量价齐升的态势。分析原因，刚性需求逐渐释放、市场信心重新建立、股市热钱回流楼市等三大因素共同推动了楼市的回暖，而三者所占比例分别为25%、25%和50%。

　　具体来看，首先，逐渐释放的刚性需求是催热楼市的根本动因。从沪上目前的销售状况来看，以投资性需求为主的软性需求相对较少，而以自住为主的刚性需求仍旧是成交主力。

而随着各项调控政策的陆续出台和实施，自住买家积聚已久的刚性需求逐步缓解和释放，这在很大程度上带动了成交量和成交均价的一齐攀升。

　　其次，随着调控政策的逐渐消化，市场信心重新建立，通过各种渠道获得各地楼市资讯，从比较和分析中，无论自住买家还是投资者均认识到上海作为一个国际大都市，楼市风险很低，因此对未来市场充满信心，而事实上，从中原上半年的成交来看，市场信心重新树立后，投资客比例仍很低仅为5%，而刚性需求则是成交的绝对主力。

　　再次，股市获利资金回流楼市，某种程度上加快了楼市回暖的步伐。由于目前国内可供投资的产品主要仍以楼市和股市为主，因此在某种程度上形成了此消彼长的“跷跷板效应”。上半年股市红火，一方面，不久前股市的下挫使得一些新股民看到了风险，也开始将获利资金回流到楼市，用作改善性需求或投资理财；另一方面，股民希望继续保持股市中获取的“胜利果实”，而房地产市场的稳定性和长期看好赢得了他们的信任和青睐，因此纷纷从股市撤出部分资金转向楼市。
　　
　　楼市唱响"四季歌"：冬眠、春醒、升温、秋收
　　
　　随着上半年上海楼市量价齐升，买家对楼市信心重建，目前楼市已基本上恢复到了传统意义上的销售轨道中，楼市正在唱响“四季歌”，即1、2、3月份楼市相对平淡，可以看作冬眠期；4、5、6月一些买家开始拟订置业计划，为楼市春醒期；7、8、9月买家开始频繁走动于各个楼盘，进行反复比较和分析，基本锁定区域内的具体项目，此为夏季的升温期；而进入10月一直到12月，买家大多出手选购了心仪物业，此为秋收期，按照这个规律，我预计下半年市场成交量将有30%的提升，而成交价格上也将有10%的升幅。

　　从区域产品和产品类型来看，今年最值得关注的产品是政策焦点下70/90小户型和越来越稀缺的独栋别墅，而最值得期待的区域主推浦东的轨道公寓和静安大户型的高档公寓。

　　具体来看，无论什么时候，轨道公寓总是受到市场的欢迎，今年年底，贯穿整个浦东区域的轨道交通六号线将进行试运营，从而会使得一向被价值低估的浦东房产市场迎来历史性转机，从年后世博三林板块的新房市场表现来看，区域均价已经从年前的8500元/平方米拉升至目前将近12000元/平方米左右。当然，金桥和外高桥也非常有可能上演“双桥齐升”的局面。