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降息1次抵4次 房地产专家解读:楼市回暖有待时日

2008年11月27日 13:18

来源:新闻晚报 作者:杨冬 选稿:顾卓丹

  在央行公布今天起大幅降息的消息后,记者今天上午连线沪上房地产专家,分析央行大幅度降息对楼市的影响。

  房产界业内人士普遍认为,此次大幅降息对于购房者心理层面的影响较大,在心理预期上将会转好。而实际效果在于开发商的开发成本降低、购房者的购房成本亦降低,间接促进部分刚需,促使积极入市,但目前市场冰冻太厉害,融化坚冰非一朝一夕。

  楼市转暖最短3个月

  复旦大学房地产研究中心主任华伟指出,此次降息就前几次而言,力度是比较大的,但从跟国际接轨来看,利息下调力度并不大,还是存在空间。

  华伟认为,此番大幅降息,政府积极表明了态度,对房地产市场是一大利好消息。利率下调之后,银行肯定会考虑发展优质客户,那么房地产就是这样的优质客户。中央明确表示,房地产是国民经济重要支柱产业,是经济发展的引擎。

  “需要指出的是,当前信心比黄金重要。”华伟称,此次降息对心理层面的影响较大,进一步表明了政府稳定市场的决心和力度。但是,当前的房地产市场冰冻太厉害,融化坚冰非一朝一夕。国际金融环境动荡,出口形势也不乐观,经济可能还会惯性下滑。从信心好转到市场转暖,在其看来至少需要3个月到半年的时间,大概在春节前后有望稳住底。

  问题不在利率在价格

  “本次降息主要针对的还是宏观经济面,但如此大力度的降息对于房产来讲是个明显利好。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者,作为资金密集度极高的房地产行业,大力度降息说明中央政府救经济救楼市的决心,也表明其在股市、楼市的关注度上非常高。但是,降息对于房地产交易产生的拉动效应在短期内没有办法显现。

  杨红旭认为,无论是加息还是降息,效果显现都需要一个过程,这个周期基本上在两年左右。这样的利好主要表现在两方面——

  一方面是心理预期的利好,使企业和购房者,尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心,经济早日稳定,楼市也必然提前趋稳,有助于推动消费者入市;另一方面是实质利好,利率大幅下调,直接降低了个贷成本和开发贷成本,必然促进部分刚性需求者提前放弃观望,同时也使开发商运营费用下降,避免更多项目停工和烂尾楼的出现。

  “目前房地产的问题不在利率,而是在价格。尽管降息力度很大,但对购房刺激不大。”知名地产评论员蔡为民则认为,当前的楼市本次降息主要仍是针对宏观经济面,降息对于中小企业的作用将非常大,尤其是对向银行大量借款的企业而言,其市场盘活作用非常大。

  然而,对于房地产市场来讲,由于当前的房价依然偏高,降息能够给已购房者带来实惠,但对于潜在购房者的刺激并不会很明显。

  贷款客户获得实惠

  作为房产中介,上海中原交易监管部总监祝满清认为,如此之猛烈的降息,将对楼市产生重大影响,具体而言,以下几个方面影响值得关注:

  首先,大幅降息彻底解决了银行按七折利率贷款会出现亏本的不正常现象。按最新利率,五年期贷款利率打七折后为4.284%,而五年期存款利率为3.87%,贷款利率超过存款利率0.414%个百分点。这有利于银行大力推广下浮利率,有利于贷款客户更多获得实惠。

  其次,一次相当于四次降息,幅度达15%,若能够再下浮15%-30%,超低利率水平,可降低客户购房成本,将大大提振购房者的购房热情。

  最后值得关注的依然是“二套房贷”政策是否能够就此松绑,这对于购房人的影响相当大,利率上下差距高达40%;在无法松绑的情况下,各家银行首套房认定的松紧尺度就显得十分重要了。

  信义房屋分析师则认为,虽然央行不断提升货币供应量,但房地产市场仍处于买卖双方的博弈环境之中,短时间内可能还无法达到市场快速繁荣的状况。

  就房地产商来看,银行对房产商的贷款仍面临着风险,政策上也未出现对房地产行业的实质性松动,因此,即使本次降息仍无法缓解房地产市场的资金压力。而随着近日出台的国家加大保障性住房政策的深入推进,房地产市场的发展秩序将面临调整。

  鼓励购房恢复信心

  就降息后的还贷变化,上海中原研究咨询部的马冀经理为记者算了一笔账——

  按照降息前利率7.20%优惠30%来算,贷款100万元20年还款利率是5.04%,月还款6622元,共还款1589202元。按照现在利率6.12%并且优惠30%来算,贷款100万元20年还款利率是4.28%,月还款6210.49元,共还款1490517元。两者比较月差412元,共少还款98685元。

  马冀指出,目前的效果相当于今年商业贷款已经降息7次;同时五年期以上的公积金利率也从4.59%下调至4.05%。政府如此彻底的一次性调整到位,从本质上而言是为了促进和刺激居民消费,对于行业而言,自然是为了更大程度地鼓励购房,为购房者进一步降低门槛。

  马冀表示,后续的相应组合政策还会陆续出台,创造条件加快恢复楼市信心,从而带动和盘活一、二手房市场的正常成交,应该是未来一段时间内的主基调。

  “当然我们也有理由期待,关于市场上争议很大的‘二套房贷’松绑,也会在央行的总体精神之下逐步放宽和扩大受益面,毕竟一个正常理性的市场不应该限制消费,而应该通过合理的投资需求去带动和健全市场的健康化发展。”在其看来,这只是一个开始,预计积压许久的刚性需求,在利好刺激的前提下将会在近期呈现阶段性集中释放。

  降息效应需要时间

  分析人士认为,我国央行此次降息,是中国应对国内外经济下行的强硬措施,同时这也是国务院决定实行适度宽松货币政策后的首次具体行动,充分表明国家对于经济下滑的严重忧虑,是继“四万亿投资计划”的财政政策后,货币政策调整的必然之举。

  大多数房产界人士均表示,从短期来看,此次降息依然效果不明显。货币政策有其内在的运行规律,不管加息周期,还是降息周期,都需要几年时间,多次持续累加之后,其效应才会完成由量变到质变的过程。

  “此次大幅降息并非针对楼市,但整体上利好于楼市,而短期效果则不容乐观。2010年之前全国楼房成交量低迷、房价下跌或盘整的格局,不会因此次降息而发生根本性改变。”一位业内人士直言。