上海楼市史上最冷的“金九银十”，主要是以外地人士及新上海人为主的刚性需求，尤其是改善型需求来支撑。来自市场的一项最新调查结果显示，近期内环内和长宁、徐汇一些总价不高的新盘和次新房的看房者中，有大量的新上海人，均以改善性需求为目的。

　　新上海人刘先生在南京西路上的一家外企上班。2001年，他在闵行莘庄地区购置了一套小户型用于结婚。眼下，孩子已经上幼儿园，自己也添置了汽车。为了小孩今后的学业，刘先生打算将房产置换到市中心来。经过多方比选，刘先生最终落户长宁天山怡景苑。

　　在采访中，刘先生向记者透露了最终落户天山的三大理由——

　　其一，天山板块处在虹桥枢纽与市区的中间，地铁2号线可直达，并连接陆家嘴、南京路、浦东和虹桥两个机场，上班、出差等出行都比较便利。其二，天山板块的教育体系从小学到大学均有分布，且特色鲜明，如耀中国际学校、舞蹈学校等。其三，2号线沿线拥有南京西路、静安寺等众多核心商圈，天山地区的买家多集中在上述核心商圈内工作。

　　“已经超过3万元的仁恒河滨城、天山河畔花园成为支撑地区房价的主力，近期长宁商业的大发展对地区内在价值有所提升，以及天山怡景苑150万元/套-300万元/套的总价在市区新盘中的相对竞争优势等，是这些有改善型需求的新上海人看中的原因。”泰邦商务调查总经理赵青太指出。

　　调查结果显示，近期支撑上海楼市的这些改善型买家，主力都是在1998年-2002年间购房获得上海户口的外地人。当时，受经济条件和交通方面的约束，很多新上海人主要居住在莘庄、七宝、花木、三林等地。近几年，这些新上海人改善居住条件的愿望已经非常强烈。

　　来自佑威房地产研究中心提供的数据同样显示，9月上海商品公寓的成交量中，原上海户籍购买套数占46%，新上海户籍和外地户籍分别占20%和34%。10月上述数据分别为53%、13%和34%。其中，9月份229个新上海人就买走了582套房源，人均购买量为2.5套。

　　业内人士还指出，就当前市场中的购房刚性需求，大致可分为结婚、动迁、家里实施旧区改造、对住房条件实施改善等几大类。事实上，除了结婚人群较为稳定以外，随着世博会前期动迁临近尾声，加上开发商拿地造房的速度普遍放缓，加上今年三季度以来市场观望气氛加剧，刚性需求曾在二、三季度经历过一段低潮期。但随着国家推出的一系列刺激楼市的新政陆续生效，加之年底历来是楼盘促销、市场成交的旺季，因此刚性需求新的一波复苏备受市场期待。