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"上海客"热购异地房 动人价看上去"很美"

2010年3月31日 13:51

来源:新闻晚报 作者:杨冬 选稿:吴晨

  当前上海房价高企不下,使不少刚性需求被挤出城外。而昆山、太仓的庞大开发量,也使开发商急寻外地买家。轨交11号线、沪宁城际、沪宁高速拓宽等一系列城际交通方式的实现,使上海、昆山两地间的交通距离越来越近。
  
  近期,借即将于下月开幕的“2010第十二届上海一、二手房交易展示会”之机,一昆山在售楼盘打出“首付6万起”的宣传广告,投资门槛之低着实诱人。但记者昨天经过一番调查后发现,所谓的“首付6万即可购房”只是一个“美丽的玩笑”,不排除是开发商诱引投资客的一个“噱头”。
  
  开发商解释很“噱头”
  
  “汇丰广场位于沿沪产业带石浦镇中心区,距上海市中心35公里,面积25—50平方米,总价15万—30万元,首付6万元起。”最近,记者留意到这么一则房地产广告。这一商住楼盘的案址便位于昆山石浦镇。
  
  与记者一样,不少看到这则广告的一些上海市民在惊讶于“首付6万”的低购房门槛时,不免心生怀疑:“不是说昆山的房价都到万元以上了吗,怎么还会有那么便宜的房子卖?”、“如果首付只需6万,哪怕是最低两成的首付,总价不过才30万元,真有那么便宜?”
  
  带着疑问,记者拨打了汇丰广场设在昆山的售楼处热线,一工作人员解答了“首付6万”一说的真正释义。原来,所谓“首付6万元起”,只针对该商住楼盘中的小户型商铺而言。“这种小间的商铺只有20个平方,不单独卖,必须要‘搭’一套大间才能卖。”该工作人员所声称的“大间”,指的是一些面积在40—50平方米的商铺,根据其给出的5500元/平方米的商铺报价,“大间”的首付至少也要11万—12万元。若是大、小间一起“搭卖”的话,首付款说什么也要将近17万—18万元左右。
  
  “小间套数不多的,都在拐角,而且已经全部被卖掉了。”售楼处工作人员在电话中的一番真言,较为写实地展现了开发商在楼盘促销手段上的用心良苦。即便真是6万元“起”,但当绝大多数人看到这则广告时,真正交6万元即可到手的“小间”早已不存在。
  
  “不光是商铺,我们住宅也卖剩不多了。”该工作人员透露,只卖到4000—4500元/平方米的单价,令这一楼盘的销售形势大好。在记者电询时,该楼盘的住宅只剩下不到10套。
  
  “石浦镇那儿离昆山市区、离花桥远吗?”记者把这一问题抛了出来,售楼处回应,案址距离昆山市中心仅有20分钟的距离,这一项目计划今年9—10月就可将产证给办出来;广场只建在省道旁,规划拿来做建材市场用,“肯定很火的。”
  
  花桥80%买家为上海人
  
  “现在昆山和太仓,哪个楼盘没有上海人身影?”业内人士的一句话,足以涵盖当下上海人大玩“候鸟式居住”、异地购房投资等置业倾向的特征。
  
  姑且不论昆山汇丰广场“首付6万元起”是否具有一定的迷惑性,毫无疑问,毗邻上海远郊的昆山和太仓,已成为“上海客”异地置业的重镇。
  
  “不是上海,就在上海”,是昆山另一楼盘打出的广告标语。上海房价高企不下,使不少刚性需求被挤出城外。业内表示,上海人异地置业,首推长三角,而长三角城市中,首选昆山和太仓。最近几年,昆山、太仓楼盘卖火了。不光在当地,就连上海也都时常能看到、听到自住型、投资型购房人对昆山房产的评价。
  
  不少上海市民认为,昆山位于上海与苏州之间,是国内经济实力最强的县级市,是离国际大都市上海最近的一座城市。京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁穿城而过。乘坐动车,从昆山至上海仅18分钟,一些上海人的养老房、婚房、投资房需求,纷纷在昆山释放。
  
  太仓市位于江苏省东南部,与崇明隔江相望,南临宝山区和嘉定区,是长江入海口南岸紧临上海的第一座城市,素有“上海后花园”之誉。目前太仓市的楼盘销售中,“上海客”已占15%。2010年,这个比例有望进一步提升。为了方便换乘地铁线路,太仓还在朝阳路开设“沪太城际快线”,乘车20分钟可到达轨交11号线,从太仓到上海市区不超过1小时。
  
  “在昆山买房的上海人越来越多,特别是花桥,超过80%的买家为上海人。太仓的楼盘销售中,“上海客”也占近两成。随着轨道交通11号线、城际高铁、沪宁高速等一系列交通方式的实现,昆山、太仓与上海间的交通距离将越来越近,这一比例有望进一步提升。”
  
  据圈内人士透露,昆山、太仓两地的开发商也看到了“上海客”的购买实力,纷纷通过参加房展会、设立上海销售点等方式,加大推广力度。
  
  养老、投资、婚房有需求
  
  “昆山、太仓的房子现在值不值得买,还有没有升值的空间?”这是记者听到的最多的疑问。如前文所述,昆山汇丰广场试图以“首付6万元起”吸引沪上购买人的眼球,尽管单价依然算不上便宜,但由于总价低,依然能引起不少人的兴趣。
  
  但记者经过查询相关资料,发现真正位于昆山中心城区的一些在售商品房,其售价并不如预料般的便宜,不少新楼盘的报价均已达到或接近“万元线”。如位于昆山花桥当地的明星楼盘——“鑫苑·国际城市花园”,打出的口号是“5分钟车程可到达轨交11号线安亭站,40分钟可到达中山公园,50分钟可到达上海所有CBD区域”,售价为8800元/平方米。
  
  而“常发·香城湾”号称“步行约20分钟到地铁”,售8200元/平方米。而在当地被誉为“城际高铁第一站楼盘”的“珠江御景”,精装修公寓售价约8000—9000元/平方米。开发商坚称,目前昆山本地客占销售总量的70%,“上海客”占20%,另外10%为台湾客户。
  
  “如果是40分钟就能到中山公园,无论在上海哪个方位,都不可能卖到9000元/平方米。”一位圈内主管市场营销的房企负责人说,现在连宝山罗店这样毗邻郊环区域的商品住宅也要卖到2万元/平方米,昆山8000—9000元/平方米的价格能不动人嘛!?
  
  巨大的价格落差和越来越短的交通距离,已成为吸引上海人异地置业的最重要理由。“主要是养老需求和投资目的,也有部分婚房需求。”一位市民袒露心迹,上海单套住宅的成交均价最高已突破2万元/平方米大关,不断攀升的房价让大量有购房意愿但预算不充裕的客户打起了“退堂鼓”。
  
  尤其是年龄在50岁以上的客户,众多投资理财方式中他们最喜欢也最放心的仍然是购置房产。在中心城区,品质、地段、位置较好的房子对他们而言已经遥不可及,即使是郊环以外的楼盘也超过了10000元/平方米,于是,精明的上海人把目光投向了长三角地区。
  
  ◎业内分析
  
  盲目投资物业并不可取

  
  老李退休前是个体育老师,退下来以后一直觉得生活没劲。儿子知道后,就利用双休日带着两老去苏州逛了圈,正巧他们住的酒店里有苏州某楼盘介绍。三人商量了一下,老李老两口可以住到苏州,一套面积290平方米的经济型别墅总价仅160万,周末小李也能带着爱人和孩子去度假,他们当即就付了5万元定金。
  
  相关数据显示,上海人当前异地购房成交量大幅增长,在花费同样多的宣传成本和人力成本的前提下,同类项目的成交量比去年同期增长了近一倍。异地购房平均套总价也上升15%左右。
  
  其中,城中心高性价比公寓、经济型别墅占据异地购房的半壁江山。近期,上海周边不少城市的高性价比公寓、经济型别墅凭借高性价比、地域优势、交通便利等方面优势,让上海客户频频出手。诚然,价格势必是吸引客户的第一大优势。
  
  据一些在昆山、苏州、太仓等上海周边城市异地购房的客户反映,上海现在的高房价让不少有心投资的客户没了购房热情,从上海市内物业的投资回报率来看,能达到3%投资回报率已经不易,现在不少有心的投资客开始将目标放到外地的楼盘上。
  
  据悉,太仓一楼盘承诺的租金回报率竟然是上海市内物业的两倍——6%!据消息人士透露,这一名为“上海国际广场”的商业项目,预约客户中“上海客”占20—30%。据开发商初步估计,酒店式公寓租金回报率约6%。售楼处明确表示,由于项目为商业性质,更适合长期投资客户。
  
  随着城市与城市之间的交通越来越便捷,包括沪杭高铁、京沪高铁等在内的重大交通工程的建设推进,使得上海到周边城市的时间和上海到周围郊区的时间几近相同,“同城效应”就使不少中老年人向往环境更为宁静的城市用来养老。
  
  也有业内人士指出,当前房地产宏观调控政策不断,政府已明确对投机投资购房行为“动刀”,加之市场银根在收紧,异地投资购房,尤其是在房价仍处高位的情况下盲目做物业投资并不可取。即使要出手,一定要对当地的房地产市场现状、银行的贷款政策等作一充分了解,且莫“头脑发热”。