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沪普通住房标准最快2月底调整实施 上下家不再联手"做价"

2012年1月31日 13:44

来源:东方网 选稿:解敏

  东方网1月31日消息:据《新闻晚报》报道, 备受瞩目的上海普通商品住房标准调整工作,尽管最快在2月底才正式实施,但这一龙年“秋波”掀起的涟漪,已经早早地在申城的二手房市场中“荡漾”开来。记者昨天从沪上多家房产中介门店了解到,已有不少买家和卖家前来打听政策细节,相关交易恐将延后,市场再度陷入短期僵持。
  
  买卖双方用不着“做低”房价
  
  这是上海普通住房标准四年来首次调整,即将执行的新标准为:内环线内总价低于330万元/套,内外环线间总价低于200万元/套,外环线外总价低于160万元/套。目前所执行的为2008年调整的标准,具体为:内环线内总价低于245万元/套以下,内外环线间总价低于140万元/套,外环线外总价低于98万元/套。
  
  业内人士测算,与2008年执行的标准相比,这一次内环线内、内外环线间及外环线外每套物业调整额度分别为85万、60万、62万,增长幅度分别为60%、43%、63%。
  
  记者从一些房产中介门店得到的最新反馈,近期前来咨询普通住房标准调整的客户逐渐增多。“目前只知道一季度实施,最快在2月底公布细则,其它的细节还有待明确。”一个中介业务员透露,由于普通住房标准调整的政策细节有待进一步细化,客户会滋生观望心理,需求大面积释放恐怕最早也要到二季度。
  
  业内人士表示,普通住房标准调整后,“普房”的门槛被放低,可使一批房东、买房人用不着再联手“做低”房价,有助于市场杜绝这一旨在规避、减免税费的“擦边球”行为。
  
  外环线外区域释放更多需求
  
  “普通住房标准四年来首度提高表明政府有意促进刚性需求释放,是房地产政策微调的一个信号。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,从房价调整幅度来看,内环线内、外环线外调整幅度均为6成,而内外环线间调整幅度为4成,对比目前一手房价略有差异。
  
  根据龚敏提供的一组数据显示,2008年至2011年底,(140平方米以下)一手房在内环线内、内外环线间和外环线外的房价增幅分别为43%、69%、78%,价格涨幅呈现环线由内向外逐渐递增的格局,而此次价格采取了“两头调整”的做法,即:从实际调整价格来看,各环线的总价分别为330万、200万、160万,而2011年一手房(140平方米以下)成交的价格分别为364万、246万、137万,外环线外价格标准定的比较高,有利于这一区域更多需求的释放。
  
  根据估算,从价格调整后的实际影响来看,符合要求的普通商品房比重将由原来的80%上升至94%,调整后价格可释放出15%的交易量。以2011年12月二手成交数据为例,根据现有(2008年)执行标准,符合普通住房要求,内环线内成交比重为85%、内外环线间成交比重为82%、外环线外成交比重为77%。如果按照新标准,内环线内成交比重将调整至92%、内外环线间成交比重调整为93%、外环线外成交比重调整为96%。
  
  新标准实施后成交或现高峰
  
  汉宇地产有关负责人则分析指出,新版普通住房标准对于外环线以内的区域而言,放宽的幅度十分有限,预计半数以上的商品住房仍然不能纳入普通住宅标准,但大量房龄旧、面积小、总价低的老公房也能够达到新的普通住房标准。
  
  从去年12月的新房成交数据来看,全市的普通住房占比将增加超过40个百分点,一大批以外环内中低端房源、外环以外的低总价房源作为需求的自住客将享受税收优惠。尤其在二手房交易中,买家最多可享受2%的契税减免,一般会被转嫁到买家身上的营业税也将因此而有所减免。
  
  有业内人士据此预计,春节后的住宅市场成交将不会明显回暖,在新的标准正式调整之前,不少购房者或许会暂缓计划,从而令成交陷入短期僵持,不过,这同时也意味着一旦标准实施后,市场成交可能会出现小高峰。
  
  “今年上海楼市调控的重要思想还体现在继续实施差别化的住房信贷、房产税征收和限售政策,种种举措都在于鼓励刚需和首套房置业。”一名资深的二手房经营人士向记者表示,在“有保有压”的政策意图引导下,今年上海的商品住宅市场成交量进一步下挫的可能性不大。

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